Grundlagen, Ablauf und Bedeutung für Kapitalanleger und Eigennutzer

Der Erwerb einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung – sei es als Eigennutzimmobilie mit staatlicher Förderung oder als nachhaltige Kapitalanlage mit Immobilien. Besonders in Zeiten von Klimazielen, ESG-Kriterien und steuerlich geförderten Neubauten kommt es auf rechtssichere, transparente Abläufe an. Eine zentrale Rolle spielt dabei die sogenannte Auflassung sowie die Auflassungsvormerkung. In diesem Beitrag erklären wir die Bedeutung dieser rechtlichen Konstrukte und zeigen, warum sie beim Kauf von QNG zertifizierten Wohnimmobilien, bei förderfähigen Immobilien oder beim Immobilienkauf zur Altersvorsorge unerlässlich sind.

Was versteht man unter Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung – rechtliche Absicherung für Käufer

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die einem Käufer das zukünftige Eigentum an einer Immobilie sichert. Sie basiert auf § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beantragt. Die Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Objekt ein zweites Mal veräußert oder es zusätzlich belastet – beispielsweise durch eine Hypothek oder eine Grundschuld.

Gerade bei nachhaltigen Immobilienprojekten, die oft über längere Bauzeiten hinweg realisiert werden (z. B. KfW/EH 40 Immobilien oder QNG zertifizierte Immobilien), ist die Vormerkung ein elementarer Schutzmechanismus.

Die Auflassung – offizieller Eigentumsübergang im Grundbuch

Die Auflassung selbst bezeichnet die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung. Sie ist gemäß § 925 BGB eine zwingende Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie im Grundbuch auf den neuen Eigentümer überschrieben wird. Diese Einigung wird – anders als die Vormerkung – erst nach vollständiger Abwicklung der vertraglichen Bedingungen vollzogen: also nach Zahlung des Kaufpreises, Freistellung von Altlasten, Eintragung von Grundpfandrechten und ggf. der Bearbeitung von Fördermitteln wie KfW-Förderung für Wohnimmobilien.

Auflassungsvormerkung bei förderfähigen Immobilien – warum sie so wichtig ist

Sicherheit bei Neubauten und geförderten Wohnprojekten

Bei nachhaltigen Neubauprojekten zur Kapitalanlage – z. B. QNG Immobilien in Leipzig oder energieeffiziente Neubauten in Nordsachsen – kann zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsumschreibung viel Zeit vergehen. Genau in dieser Übergangsphase schützt die Auflassungsvormerkung die Interessen des Käufers. Besonders bei steuerlich geförderten Wohnimmobilien oder Eigennutzimmobilien mit staatlicher Förderung ist diese Absicherung unverzichtbar.

Beispielhafte Risiken ohne Vormerkung:

• Der Verkäufer verkauft das Grundstück doppelt
• Es werden neue Grundpfandrechte bestellt
• Der Verkäufer gerät in Insolvenz
• Fördermittel (z. B. KfW) können nicht mehr beantragt werden

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
   • Bei allen Immobilientransaktionen (egal ob für Eigennutzer oder Kapitalanleger) ist ein notarieller Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.
2. Einreichung der Auflassungsvormerkung
   • Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung zugunsten des Käufers.
3. Finanzierungs- und Förderabwicklung
   • Der Käufer beantragt Fördermittel wie KfW-Darlehen, die Wohn-Riester-Förderung oder regionale Zuschüsse.
4. Kaufpreiszahlung und Bestätigung
   • Nach vollständiger Zahlung bestätigt der Verkäufer dies notariell.
5. Grundbucheintrag (Auflassung)
   • Der Notar beantragt die Umschreibung. Die Wohnimmobilie als Geldanlage mit Steuervorteilen oder zur Eigennutzung wird offiziell auf den Käufer übertragen.
6. Löschung der Vormerkung
   • Die vorherige Auflassungsvormerkung wird automatisch gelöscht.

Kosten, Dauer und steuerliche Vorteile im Überblick

Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?

Nach dem Notartermin dauert es in der Regel 1–2 Wochen bis zur Eintragung der Vormerkung. Die endgültige Eigentumsumschreibung kann weitere 6–8 Wochen in Anspruch nehmen, insbesondere wenn:

• Fördermittel (z. B. KfW/EH 40 Förderung) beantragt wurden
• Lastenfreistellungen erfolgen müssen
• die Bank eine Grundschuld eintragen lässt

Welche Kosten entstehen?

Die Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung schlagen jeweils mit einer halben Gebühr zu Buche – gemeinsam rund 0,5 % des Kaufpreises. Diese Grundbuchkosten trägt typischerweise der Käufer.

Steuerliche Vorteile durch Immobilieneigentum

Steuerlich geförderte Wohnimmobilien bieten eine Vielzahl von Vorteilen:

• Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Degressive Abschreibung für Neubauten nach § 7 Abs. 5a
• Steuervorteile bei Vermietung und Werbungskostenabzug

Wer nachhaltige Immobilien als Kapitalanlage erwirbt, profitiert von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, etwa über Abschreibungen, Förderzuschüsse und energetische Sanierungen.

FAQs: Auflassungsvormerkung und Immobilientransaktionen

Ist die Auflassungsvormerkung gesetzlich vorgeschrieben?

Nein – sie ist nicht zwingend erforderlich, aber absolut empfehlenswert. Ohne Vormerkung riskieren Käufer bei Verzögerungen oder Streitigkeiten schwerwiegende Nachteile.

Kann man trotz Vormerkung verkaufen?

Nein – mit der Vormerkung ist das Grundstück im rechtlichen Sinne bereits "reserviert". Ein erneuter Verkauf wäre nichtig.

Was passiert bei Tod des Verkäufers?

Wenn der Kaufvertrag bereits notariell beurkundet wurde, bleibt der Anspruch auf Eigentumsübertragung bestehen. Ohne Vertrag wird die Immobilientransaktion durch das Erbverfahren deutlich verzögert.

Kann man eine Vormerkung übertragen?

Nicht direkt – aber die gesicherte Forderung (z. B. bei einem Weiterverkauf vor Eintragung) kann gemäß § 398 BGB abgetreten werden. Der neue Gläubiger tritt in die Rechte des ursprünglichen Käufers ein (§ 401 BGB).

Fazit: Warum eine Auflassungsvormerkung bei QNG-Immobilien unverzichtbar ist

Ob Sie eine energieeffiziente Wohnimmobilie kaufen, eine Immobilie als Kapitalanlage mit Steuervorteilen erwerben oder eine Eigennutzimmobilie mit Fördermitteln planen – die Auflassungsvormerkung ist ein Muss. Sie bietet Ihnen nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern ist in vielen Fällen auch Voraussetzung für die Finanzierung durch Banken und Förderinstitute.

Gerade bei nachhaltigen Immobilieninvestments, QNG-Immobilien und bei Projekten mit KfW-Förderung sorgt die Kombination aus notarieller Beurkundung, Auflassungsvormerkung und späterer Auflassung dafür, dass Sie als Käufer keine bösen Überraschungen erleben – und Ihre Kapitalanlage langfristig geschützt ist.

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