Beim Kauf von Immobilien in Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine klassische Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine QNG zertifizierte Wohnimmobilie kaufen. Doch welche Notarkosten entstehen beim Immobilienkauf? Wer trägt sie? Und gibt es Möglichkeiten, die Kosten zu optimieren? Dieser umfassende Ratgeber bietet nicht nur Einblick in die rechtlichen Rahmenbedingungen, sondern auch praktische Tipps für Käufer nachhaltiger und steuerlich geförderter Wohnimmobilien.

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf zwingend erforderlich?

Der Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur dann rechtsgültig, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Ziel ist es, beide Vertragsparteien vor rechtlichen Nachteilen zu schützen. Gerade bei komplexen Transaktionen ist der Notar ein neutraler Mittler und rechtlicher Sicherungsanker.

Insbesondere beim Kauf nachhaltiger Immobilien mit staatlicher Unterstützung, etwa über KfW-Förderung oder im Rahmen von ESG-konformen Immobilieninvestments, ist der rechtlich einwandfreie Ablauf entscheidend für die Fördermittelgewährung.

Welche Leistungen erbringt der Notar?

Die Tätigkeit eines Notars beim Haus- oder Wohnungskauf umfasst unter anderem:

• Erstellung und Prüfung des Kaufvertrags
• Beurkundung der Auflassung
• Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
• Koordination mit dem Grundbuchamt und ggf. dem Finanzamt
• Überwachung der Kaufpreiszahlung
• Eintragung des Eigentümerwechsels
• Beurkundung der Grundschuld bei Finanzierung

Notarkosten bei Haus, Wohnung und Grundstück

Die Notarkosten orientieren sich ausschließlich am Kaufpreis der Immobilie. Im Durchschnitt entstehen Kosten von etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Beispiel: Beim Kauf einer QNG Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro entstehen etwa 6.000 bis 8.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten.

Wer trägt die Notargebühren?

In Deutschland trägt in der Regel der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Nur die Kosten für die Löschung alter Grundschulden oder anderer Rechte trägt der Verkäufer. Diese Verteilung kann im Kaufvertrag jedoch individuell geregelt werden.

Ein Tipp für Käufer, die Wohnimmobilien zur Kapitalanlage erwerben: Klären Sie im Vorfeld mit dem Verkäufer oder Makler, wer welche Kosten trägt. Das vermeidet spätere Unklarheiten – insbesondere bei steueroptimierten Immobilieninvestments in Deutschland.

Gesetzliche Grundlage der Gebühren

Die Vergütung des Notars erfolgt auf Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Notare dürfen weder Rabatte gewähren noch Zuschläge verlangen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt und nicht verhandelbar.

Welche Rolle spielt der Verkehrswert?

Der Verkehrswert bildet die Grundlage für die Ermittlung der Gebühren, wenn kein konkreter Kaufpreis vorliegt – etwa bei Schenkungen oder Übertragungen. Der Wert kann geschätzt werden anhand von:

• Bodenrichtwerten
• Vorverkaufsurkunden
• Versicherungswerten
• Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse

Bei QNG-Immobilien oder steuerlich geförderten Wohnprojekten wird meist auf den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zurückgegriffen.

Beispielrechnung für die Notarkosten

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Finanzierung über Grundschuld von 250.000 €.

Was ist ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar verwaltet, um den Zahlungsfluss zwischen Käufer und Verkäufer abzusichern. Dies ist sinnvoll, wenn besondere Risiken bestehen, etwa bei Projektentwicklungen oder beim Kauf von Immobilien zur Eigennutzung mit staatlicher Förderung.

Die Einrichtung verursacht allerdings Extrakosten und sollte nur bei Bedarf genutzt werden.

Notarkosten sparen – diese 3 Tipps helfen

1. Klarheit im Kaufvertrag schaffen
   Regeln Sie explizit, wer für welche Notarkosten aufkommt. Das ist besonders wichtig bei Sonderleistungen wie Baulasten, Vorkaufsrechten oder Reallasten.
2. Auf das Notaranderkonto verzichten
   Sofern Vertrauen zwischen den Parteien besteht, kann auf dieses Treuhandkonto verzichtet werden.
3. Bonität des Verkäufers prüfen
   Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer eigene Kosten (z. B. für Löschungen) tragen kann. Sonst müssen Sie möglicherweise in Vorleistung treten.

Fazit: Notarkosten sind fester Bestandteil des Immobilienkaufs

Ob Sie eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen, eine nachhaltige Kapitalanlage mit Immobilien anstreben oder eine steuerlich geförderte Wohnimmobilie erwerben – die Notarkosten sind gesetzlich geregelt, aber gut planbar.

Durch gute Vorbereitung, transparente Kommunikation mit dem Notar und Kenntnis der Förderbedingungen lassen sich unnötige Ausgaben vermeiden.

Gerade beim Erwerb von QNG Immobilien oder KfW 40 Immobilien in Leipzig, Nordsachsen oder anderen Regionen lohnt sich ein professioneller Blick auf die Gesamtkostenstruktur.

Tipp: Nutzen Sie unsere Beratung zu Immobilien als Altersvorsorge mit Förderungen oder Wohnimmobilien für die Zukunft planen – inklusive Prüfung aller Nebenkosten, steuerlicher Gestaltung und Unterstützung bei Förderprogrammen für Immobilienkäufer 2025.